Steuern bei Florida-Immobilien: Was DACH-Käufer wissen müssen

Steuern beim Florida-Immobilienkauf – Übersicht für DACH-Käufer

Das Steuerrecht bei US-Immobilien für deutsche, österreichische und schweizerische Käufer ist komplex – aber gut planbar. Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen strukturierten Überblick. Wichtig: Dies ist keine Steuerberatung. Bitte konsultieren Sie stets einen auf internationales Steuerrecht spezialisierten Steuerberater.

1. Steuern beim Kauf (einmalig)

Documentary Stamp Tax (Florida)

Florida erhebt eine einmalige Urkundensteuer auf den Kaufpreis:

• •0,70 USD pro 100 USD Kaufpreis (0,7%)
• •Auf eine 500.000-USD-Immobilie: 3.500 USD
• •Wird beim Closing bezahlt

Intangible Tax (bei Finanzierung)

Falls Sie eine Hypothek aufnehmen:

• •0,35 USD pro 100 USD Darlehensbetrag
• •Einmalig beim Closing fällig

Keine Mehrwertsteuer

Florida erhebt keine Umsatzsteuer auf Immobilienkäufe.

2. Laufende Steuern (jährlich)

Property Tax (Grundsteuer)

Die wichtigste laufende Steuer:

• •Effektive Rate: ca. 0,8–1,5% des bewerteten Immobilienwerts
• •Jährlich fällig (November, mit Rabatt bei Früheahlung)
• •Beispiel: 1.000.000 USD Immobilie → ca. 8.000–15.000 USD/Jahr

Homestead Exemption: Als Nicht-Resident (= kein Florida-Hauptwohnsitz) haben Sie keinen Anspruch auf die Homestead Exemption, die US-Bürger mit Hauptwohnsitz bis zu 50.000 USD Freibetrag gewährt.

HOA Fees (keine Steuer, aber laufende Kosten)

Viele Florida-Communities erheben monatliche HOA-Gebühren (200–2.000 USD/Monat). Diese sind steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig, wenn Sie vermieten.

3. Mieteinnahmen – Besteuerung in den USA

Wenn Sie Ihre Florida-Immobilie vermieten (auch kurzfristig), müssen Sie die Einnahmen in den USA versteuern.

Federal Income Tax (US-Bundessteuer)

Als Non-Resident Alien haben Sie zwei Optionen:

• •Option A (Standard): 30% Quellensteuer auf Bruttomieteinnahmen (keine Abzüge möglich)
• •Option B (Netto-Wahl): Sie reichen eine US-Steuererklärung (Form 1040-NR) ein und versteuern den Nettogewinn nach Abzug aller Kosten – oft deutlich günstiger

Abzugsfähige Kosten (bei Option B):

• •Property Tax
• •Hypothekenzinsen (falls finanziert)
• •HOA Fees
• •Reparaturen und Instandhaltung
• •Hausverwaltungsgebühren
• •Abschreibung (Depreciation: 3,636% p.a. auf Gebäudewert über 27,5 Jahre)
• •Versicherungsprämien
• •Fahrtkosten für Immobilienbesuche

Florida State Tax

Florida erhebt keine staatliche Einkommensteuer – ein großer Vorteil gegenüber anderen US-Bundesstaaten wie Kalifornien (bis 13,3%) oder New York (bis 10,9%).

Sales Tax auf Kurzzeitvermietung

Bei Vermietung unter 6 Monaten erhebt Florida eine Sales Tax von 6% plus lokale Tourismussteuer (je nach County: 1–5%). Diese wird dem Mieter berechnet und von Ihnen abgeführt.

4. Doppelbesteuerungsabkommen

Deutschland – USA (DBA)

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA regelt klar:

• •Mieteinnahmen aus US-Immobilien werden primär in den USA besteuert
• •In Deutschland sind die US-Einkünfte freizustellen (mit Progressionsvorbehalt)
• •Die in den USA gezahlte Steuer wird auf die deutsche Steuerschuld angerechnet

Progressionsvorbehalt: Die US-Mieteinnahmen erhöhen zwar nicht die deutsche Steuerlast direkt, beeinflussen aber den deutschen Steuersatz auf das übrige Einkommen.

Österreich – USA (DBA)

Ähnliche Regelung wie DE-USA:

• •Mieteinnahmen aus US-Quellen werden in den USA besteuert
• •Österreich stellt diese Einkünfte frei (Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt)
• •US-Steuern können als Kredit angerechnet werden

Schweiz – USA (DBA)

• •Ebenfalls Freistellungsmethode für US-Mieteinnahmen
• •Schweizer Steuerpflichtige müssen die US-Einkünfte in der Schweizer Steuererklärung deklarieren
• •Kantonale Unterschiede beachten

5. FIRPTA – Steuerpflicht beim Verkauf

Das Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) verpflichtet ausländische Verkäufer:

• •15% des Verkaufspreises werden beim Closing als Quellensteuer einbehalten
• •Diese werden direkt an den IRS abgeführt
• •Sie können diese Quellensteuer über Ihre US-Steuererklärung zurückfordern, soweit der tatsächliche Gewinn geringer ist

Beispiel: Verkauf für 800.000 USD → 120.000 USD Einbehalt. War der ursprüngliche Kaufpreis 600.000 USD, beträgt der Gewinn 200.000 USD → effektive Bundessteuer ca. 30.000 USD (15%). Sie erhalten 90.000 USD zurück.

Ausnahmen: Kein FIRPTA-Einbehalt bei Verkäufen unter 300.000 USD, wenn der Käufer die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt.

6. Florida LLC – Sinnvoll oder nicht?

Viele Berater empfehlen den Kauf über eine Florida LLC (Limited Liability Company). Die Vor- und Nachteile:

Vorteile:

• •Haftungsschutz (persönliche Haftung beschränkt)
• •Mögliche Erbschaftsteuer-Vorteile (kein FIRPTA-Abzug bei Verkauf der LLC-Anteile statt der Immobilie)
• •Professionelles Auftreten bei Mietverhältnissen

Nachteile:

• •Jährliche LLC-Kosten (400–800 USD/Jahr)
• •Komplexere Steuererklärungen (Form 1065 Partnership Return)
• •Möglicherweise höhere Finanzierungskosten
• •In Deutschland/CH/AT muss die LLC oft als „transparentes" Gebilde behandelt werden

Unser Rat: Für Immobilien unter 1 Million USD und Eigennutzung oft nicht notwendig. Sprechen Sie einen auf US-Steuerrecht spezialisierten Berater an.

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