FIRPTA verstehen: Steuereinbehalt beim Immobilienverkauf in Florida für deutsche Verkäufer

Was ist FIRPTA und warum betrifft es Sie als deutscher Verkäufer?

Wenn Sie als deutscher Staatsbürger eine Immobilie in Southwest Florida verkaufen, greift ein US-Bundesgesetz, das viele Verkäufer erst beim Notartermin überrascht: der Foreign Investment in Real Property Tax Act, kurz FIRPTA. Das Gesetz verpflichtet den Käufer, einen Teil des Verkaufserlöses einzubehalten und direkt an den US-Fiskus (IRS) abzuführen – als Sicherheit für eine mögliche Kapitalertragsteuer, die Sie als ausländischer Verkäufer schulden könnten.

Wichtig: FIRPTA ist keine zusätzliche Steuer. Es ist eine Vorauszahlung auf Ihre tatsächliche Steuerschuld, die Sie später mit Ihrer US-Steuererklärung verrechnen und teilweise oder ganz zurückerhalten können.

Wie hoch ist der Steuereinbehalt?

• 15 % des Bruttoverkaufspreises ist der Regelsatz, unabhängig davon, ob Sie beim Verkauf tatsächlich einen Gewinn erzielen.
• Bei einem Verkaufspreis bis 300.000 US-Dollar kann eine vollständige Befreiung greifen, wenn der Käufer das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen will.
• Bei einem Verkaufspreis zwischen 300.000 und 1.000.000 US-Dollar mit geplanter Eigennutzung durch den Käufer reduziert sich der Satz auf 10 %.

Der Ablauf beim Notartermin (Closing)

1. Der Titelagent oder Anwalt stellt vor dem Closing fest, ob Sie als "foreign person" gelten – in der Regel reicht dafür bereits Ihr deutscher Wohnsitz ohne US-Greencard.

2. Der einbehaltene Betrag wird nicht an Sie ausgezahlt, sondern vom Käufer über die Formulare 8288 und 8288-A innerhalb von 20 Tagen an den IRS überwiesen.

3. Sie erhalten eine Bestätigung (Stamped 8288-A), die Sie für Ihre spätere US-Steuererklärung benötigen.

Wie Sie den Einbehalt reduzieren oder vermeiden können

• Withholding Certificate (IRS-Formular 8288-B): Wenn Ihre tatsächliche Steuerschuld voraussichtlich niedriger ist als der pauschale Einbehalt, können Sie schon vor dem Closing eine Reduzierung beantragen. Das dauert erfahrungsgemäß 90 Tage oder länger – planen Sie das rechtzeitig ein.
• ITIN beantragen: Ohne US-Sozialversicherungsnummer benötigen Sie eine Individual Taxpayer Identification Number, um überhaupt eine Steuererklärung einreichen und eine Rückerstattung erhalten zu können.
• Frühzeitige Offenlegung: Informieren Sie Ihren Makler und den Titelagenten von Anfang an über Ihren steuerlichen Status als Nicht-US-Person, damit alle Fristen eingehalten werden.

Was das für Sie als deutscher Verkäufer in der Praxis bedeutet

FIRPTA verzögert nicht den Verkauf selbst, sondern nur die Verfügbarkeit eines Teils des Verkaufserlöses. Viele meiner Kunden aus Deutschland, Österreich und der Schweiz sind zunächst überrascht, wie viel Kapital kurzfristig gebunden ist – planen Sie deshalb Ihre Anschlussfinanzierung oder einen Rückkauf in Europa mit diesem Zeitpuffer.

Da FIRPTA-Fragen steuerrechtlich komplex sind, empfehle ich grundsätzlich die Abstimmung mit einem auf grenzüberschreitende US-Immobilientransaktionen spezialisierten Steuerberater – ich vermittle gerne den Kontakt zu erfahrenen Partnern in Florida.

Persönliche Beratung für Ihren Immobilienverkauf

Als deutschsprachige Maklerin mit über 17 Jahren Erfahrung in Southwest Florida begleite ich Verkäufer aus dem deutschsprachigen Raum durch den gesamten Verkaufsprozess – von der ersten Wertermittlung bis zum Closing-Termin, inklusive Koordination mit Titelagenten und Steuerberatern rund um FIRPTA.

Kontaktieren Sie mich für ein unverbindliches Verkaufsgespräch: office@floridaimmobilienkauf.de oder telefonisch unter +1 239 450 5622.