Immobilienkauf in Florida für Österreicher

Dürfen Österreicher in Florida Immobilien kaufen?

Ja. Die USA kennen keine Beschränkungen für ausländische Käufer – weder ein Visum noch ein Wohnsitz sind erforderlich. Als österreichischer Staatsbürger können Sie ein Haus, ein Condo oder ein Grundstück in Florida erwerben, ob als Feriendomizil, Kapitalanlage oder Alterswohnsitz.

Steuern: Doppelbesteuerungsabkommen USA–Österreich

Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen den USA und Österreich regelt die wichtigste Frage: Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen – also Mieteinnahmen aus Ihrer Florida-Immobilie – dürfen in den USA besteuert werden. Österreich stellt diese Einkünfte unter Progressionsvorbehalt frei: Die Steuer fällt in den USA an, in Österreich erhöhen die Einkünfte lediglich den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen. Für Mieteinkünfte besteht in den USA Steuererklärungspflicht.

Beim Verkauf greift FIRPTA: Der Käufer behält grundsätzlich 15 % des Verkaufspreises als Quellensteuer ein (bei Verkaufspreisen bis 1 Mio. USD und Eigennutzung durch den Käufer 10 %, bis 300.000 USD 0 %). Der Betrag wird mit Ihrer US-Steuererklärung verrechnet – zu viel Einbehaltenes erhalten Sie zurück.

Oft übersehen wird die US-Nachlasssteuer: Für Nicht-US-Bürger gilt ohne Abkommensschutz nur ein Freibetrag von 60.000 USD. Zwischen den USA und Österreich besteht ein Erbschaftsteuerabkommen, das die Lage verändern kann – die Nachlassplanung gehört deshalb von Anfang an dazu.

Hinweis: Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Bitte klären Sie steuerliche Fragen mit Ihrem Steuerberater.

Geldtransfer und Finanzierung aus Österreich

Viele österreichische Käufer zahlen bar – per Überweisung von der Hausbank auf das Treuhandkonto (Escrow) der Title Company. Planen Sie dafür etwas Vorlauf ein und lassen Sie die Überweisung vorab von Ihrer Bank freigeben. Wer finanzieren möchte: US-Banken vergeben Foreign-National-Loans an Ausländer, üblicherweise mit höherer Anzahlung (ca. 30–40 %). Gerne stelle ich Ihnen passende Finanzierungspartner vor.

Kaufnebenkosten und laufende Kosten

Als Käufer rechnen Sie typischerweise mit 2–4 % des Kaufpreises für Title Insurance, Closing-Gebühren, Inspektion und Versicherung. Die Florida-Grunderwerbsteuer (Documentary Stamps) trägt in Southwest Florida üblicherweise der Verkäufer. Laufend fallen Grundsteuer (Property Tax, ca. 0,8–1,5 % pro Jahr), die Gebäudeversicherung inklusive Sturmschutz und gegebenenfalls HOA-Gebühren an.